专题 | 合肥楼市趋冷是暂时调整还是透支后的长期回落？
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导语
合肥住房需求缩减，新房热度减退，区域两极化显著。需求与供给制约放开，新房成交量跌价升，二手房“以价换量”份额升。
◎ 文 / 杨科伟 俞倩倩 李诗昀
2024年更是加速回调，成交规模居于核心一二线城市之首，二手房在价格等优势下成交规模相对坚挺，前4月成交同比仅降9%，一二手房成交由同频共振转为此消彼长，二手房份额升至78%。政策端合肥已从趋紧转向全面松绑限制性政策，并出台购房补贴等各类激励措施。究竟一二手此消彼长背后逻辑如何？短期和中长期合肥市场是否存在一些结构性机会呢？
合肥住房需求总量收缩，新房热度加速减退，区域冷热两极化显著（本节有删减）
（一）合肥限价摇号等长期严苛，2024年对需求和供给的制约基本放开（本节有删减）
长期以来，合肥房地产政策在二线城市中当属严苛，政策严控下楼市总体保持平稳运行，库存量整体偏低。2021-2024年间，合肥房地产调控政策经历由持续收紧向应放尽放的全面转向。
2021年，合肥调控政策持续收紧。4月初，合肥“楼市新八条”发布，限购、限价、限贷、限售等全面加码，滨湖、高新、政务及部分热点学区所在区域二手房限购，从严控制商品住房定价，土拍前即明确入市售价，且限制地下室销售和楼层价差，加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查。月中，“住房公证摇号”细则公布，合肥开启“摇号+限售”元年，旨在保护刚需购房，打压投机炒房，对于登记购房人数与可售房源数之比大于等于1.5的热点楼盘实行摇号销售，且公证摇号销售时应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房，摇到后自取得不动产权证之日起3年限售。8月，为打击学区房炒作之风，合肥扩大二手限购范围，并设立二手学区房指导价。除了需求端之外，供给端，5月、8月，两轮集中土拍规则细化调整，基本建立了“价高者得+竞配建+摇号”的竞拍模式，首次对地块出让设定了毛坯备案均价。
2022年，合肥调控由紧转松。住房端：5月，瑶海、新站、新桥产业园等非核心区域取消限购，放宽二孩及以上家庭限贷条件，多孩家庭首付可以3成起，6月，放宽购房落户社保限制，落户即可购房，无需再提交社保核验，非本市户籍的补缴社保即可购房。11月，放松离婚限购，离婚后再购房不再核查原家庭购房套数，松绑新房摇号规则，触发公证摇号的比例由1.5降低至1.2。土地端，主要是8月的第三轮土拍开始，部分地块试行现房销售，并提升部分区域项目毛坯限价，比如滨湖区的金融板块，毛坯限价已经与此前同类项目精装备案价齐平。
2023年，合肥“四限”政策逐步放松直至基本放开。4月，限购缩围降槛、限贷放松，庐阳区大杨镇、三十岗乡等区域购买住房不限购，老年成员、多孩家庭可买3套，持有安徽居住证的非户籍可买1套，购房首套最低首付比例降至20%，二套最低30%，三套有一次未结清的由拒贷改为最低首付40%。9月，合肥全面取消限购、限售，并放松限价、限贷，购房不再审核购房资格，住房取得不动产权证后可上市交易，鼓励优质优价，取消商品住房楼层差价率限制，执行认房不认贷。土地端，年初合肥取消了毛坯限价，11月又取消了地价限制，重回“价格者得”的竞拍模式。
2024年，合肥在公积金、新房摇号、购房补贴等领域出台支持政策，鼓励刚需、改善购房。1月，合肥延长支持提取公积金支付首付款政策2年，5月，合肥出台十条新政，主要包括：实施购房补贴，购买新房最低补贴1%，对于新市民、“以旧换新”等群体最高补贴2%，取消摇号，市区商品住房项目不再执行公证摇号公开销售，由企业自主销售，提高公积金贷款额度，双方正常缴存的住房公积金最高可贷额度调整为100万元，单方调整为70万元。5月21日，合肥将首付比例调整至国家规定的下限，即首套房贷首付比例降至15%，二套房贷首付比例降至25%，首套房贷利率也降至3.45%。
表：2021年以来合肥重点房地产政策（略）
2022年以来合肥调控政策已经转向松绑，2023年末限制性政策更是全面放开，可以说目前政策对需求和市场的桎梏几乎已经可以忽略不计，那么是什么导致了合肥新房和二手房的冷热分化呢？新房行情持续冷淡是因为供给约束还是需求约束？二手维持高热动因何在？
（二）过去6年一二手住房总需求相对稳定，今年前4月总量同比锐减37%（本节有删减）
2018-2023年的6年间，合肥一二手住房总需求相对稳定在1200万平方米。2020-2021年，合肥新房和二手房年成交总量在1400万平方米左右，2022年，合肥楼市进入深度调整期，一二手总成交规模周跌至967万平方米，同比下降31%，2023年，合肥新房成交继续缩量，但二手房市场“以价换量”，规模有所回升，带动全年一二手总规模回升至1188万平方米，虽与2021年高位仍有差距（-15%），但基本回到2018-2019年规模。
2024年以来，在政策全面宽松的情况下，合肥一二手住房需求总量显著降级，同比降幅创近7年之最。2024年前4月，合肥一二手成交总面积为298万平方米，同比跌37%，新房、二手房均有所缩量，新房缩量更为明显，前4月仅成交70万平方米。以此推算，预计合肥今年一二手房成交总规模将跌破千万平。
合肥一二手房成交规模逐渐由同频共振向此消彼长转换。2021年到2023年上半年间，二手房与新房的成交量涨跌基本保持同频，而2023年下半年以来，两者的成交量关系逐渐趋于互补状态，购房者“弃新选旧”转投性价比更高的二手房，导致一手房成交萎缩而二手房成交量走高。
（三）新房市场：2023年行情坚挺、量跌价升，2024年热度加速减退（本节有删减）
1、2024年前4月新房成交累计同比跌66%、跌幅居核心一二线城市之首
2023年，合肥新房市场行情总体坚挺，成交量小幅回调，均价继续走高。全年合肥市九区商品住宅成交面积达到437万平方米，同比仅微跌6%。成交均价不降反增，同比增长7%，至2.2万元/平方米以上。
但进入2024年，合肥新房市场加速降温。2024年前4月，合肥新房供求双双大幅缩量，累计供应68.5万平方米，同比下降64%，成交累计63.3万平方米，同比下跌66%，成交跌幅居于30个核心一二线城市之首。
2、2024年以来项目去化率持续下滑，前4月平均去化率已不足3成（本节有删减）
2023年1月以来，合肥开盘项目去化表现持续下滑，2024年平均去化率进一步走低至3成以下。具体来说：2023年2-4月，合肥项目开盘平均去化率维持在60%以上，其中3月首开项目去化率一度达到86%，5月以后去化率稳步走低，但基本维持在40%以上，全年推售的31630套房源平均去化率为55%。而进入2024年，去化率有进一步走低之势，1月去化率跌破20%，2-4月也在25%以下。
3、近期项目来访认购量有所回落，成交转化率进一步走低至5%以下（本节有删减）
近期，合肥项目来访量有所回落，成交转化率明显走低。3月第1周-4月第4周，合肥市九区重点监测项目周均来访量为134组，相比较去年5月到今年2月的周均来访88组，仍处在相对高位，不过相较于3月，4月的周均来访量环比也下降了8%左右。认购及转化率则是从去年5月以来就一直在走低，4月更是逐步降到5%以下。
（四）二手住房：前4月成交量同比降9%、加速“以价换量”致二手份额升至78%（本节有删减）
合肥二手房市场份额持续增长，2024年前4月更是增至7成以上。2022年以前，合肥二手房市场份额普遍保持在40%左右，逐年小幅增长。2023年，合肥二手房市场份额一举跃升至50%以上，即二手房成交规模超过新房，2024年前4月，合肥购房者继续“卖旧不买新”，二手房成交份额首次达到7成以上，较2023年再增长约18个百分点。
二手房成交走强主要依托“以价换量”，房源折扣下探至95折。2022年，合肥二手房房源平均可以按照挂牌价的97折成交，而到了2023年，成交价和挂牌价格的比进一步下探到0.95左右，政务、滨湖、高新区等新城区的“还价空间”超过10万。
改善聚焦新房，刚需分流至二手，产业集聚、优质学区导致区域“冷热不均”（本节有删减）
（一）一二手客群差异显著，改善聚焦新房，刚需分流二手保证市场维稳（本节有删减）
1、新房主力面积段90-144平、主力总价段150-350万元显著高于二手
合肥新房和二手房存在显著的客群差异，新房主要集中改善客群，二手持续分流刚需，从新房和二手房主力成交面积段我们不难看出端倪，据CRIC监测数据，合肥2024年前4月新房主力成交面积段集中在90-144平，二手房主力成交面积段集中在110平以下，二者成交占比均在7成以上；二手房主力成交面积段显著低于新房。
从总价段看，二手房市场客群购买力也低于新房。据CRIC监测数据，合肥2024年前4月新房主力成交总价段集中在150-350万元，二手房则呈现出总价越低，成交占比越高的趋势，100万以下和100-150万元二手房成交套数占比均在25%以上，二手房主力成交总价段也低于新房。
2、改善盘去化优于刚需盘，供应稀缺、配套健全、价格优势成去化利器
聚焦新房市场，即便整体市场韧性不及二手房，仍存在局部区域板块热销的情况。具体来看，我们罗列了合肥2024年前4月成交面积TOP10区域板块，可以看到，板块单价高于2.3万元/平方米的刚改、中改、高改板块占据8席，改善片区整体销量优于刚需板块。
究其原因，一方面得益于政府“提质缩量”供地策略，尤其是近2年来包河区五里庙板块、政务东板块、经开区南艳湖板块、滨湖区金融板块等都是推地重点，整体供应放量拉动成交；另一方面，这些热点片区基本都是产业规划利好、医疗配套健全，譬如滨湖区金融板块囊括了多家银行总部、经开区南艳湖板块产业发达，汇聚了医疗制药、高新技术产业等。
细化到项目层面，当前热销项目主要分为以下两类：一是区域供应稀缺、配套健全、产品力较强改善盘，二是价格优势显著，或加大折扣或强渠道营销等高性价比刚需盘。从4月合肥成交套数TOP10项目来看，多数项目凭借学区及景观资源联动、产品力、实景展示等维持销量，部分项目通过聚焦渠道分销，折扣下探，来访及成交上涨。
譬如榜首项目建发华润翡翠云璟，位于翡翠湖板块，近翡翠湖风景区，学区优势明显，168西校区，产品打造建发特色中式东方园林。再如招商天青臻境项目位于植物园板块，板块内供应较少，位置依山傍水，景观资源具有一定的稀缺性，且项目为招商臻系作品，打造宋式美学实景示范区，叠加部分臻系产品品质落地，产品兑现力强，现场展示面较强，客户认可度高。强渠道营销项目以中铁建花语江南为典型代表，项目位于五里庙板块，板块内在售新盘众多，竞争激烈，折扣优惠下探至91-92折，分销点位由3.8%提高至5%，为4月区域内分销主推项目，来访认购量明显增加。
3、一二手价差持续加大至5313元/平，二手挂牌量增价跌持续分流刚需（略）
（二）产业集群支撑包河、经开楼市热度，学区等配套仍是二手客群“痛点”（本节有删减）
1、“学区房”热度虽降仍是支撑成交主力，二手优质学区量价仍“坚挺”（本节有删减）
购房者对于各类公建配套偏好度中，学区无疑是“重中之重”，学区改善仍是市场下行周期中比较坚挺的需求。我们罗列了合肥2024年前4月二手住宅成交套数超过20套部分小区情况，可以看出，虽然短期内学区房的确有热度转降迹象，但是也有部分优质学区价格保持“坚挺”，万科森林公园价格“抗打”，成交量价居前，前4月成交套数高达77套，成交均价超3万元/平，绿城翡翠湖玫瑰园、国建香榭水都等因优质学区价格也保持在3万元/平方米以上。
整体上看，目前的学区房回归理性，前几年随着教育集团化的推行和楼市上行，一时间遍地“名校”和“学区房”。如今随着市场下行、教育集团化的普及，买房人越来越理性的看待学区这个问题，所以一些没有时间沉淀、成绩支撑的学校，已经陆续被排除到“学区房”的范畴之外，对教育重视的家长往会头部学校集中，也只有这些学校才能被称为学区房。而现在购入学区房的这部分家庭，也属于真正关注小孩教育，并不会因为害怕学区房贬值而放弃购买。
2、包河、经开等2023年GDP居前，产业人群集聚支撑区域楼市热度（本节有删减）
而从合肥各区域产业分布来看，我们发现楼市热点片区包河区、经开区、高新区等均有产业集群分布，且GDP产值靠前。而优质的产业人口也为区域楼市提供了稳固的成交支撑。
包河区2023年GDP为1735.50亿，增长4.5%。包河区是合肥经济总量最高的县区，也是全省最发达的县区之一。以大数据、云计算、物联网为代表的新一代信息技术产业；以航空航天、高端装备为代表的特色产业以及以新能源、生物医药等为代表的新兴产业已经形成产业集群，重点发展电子信息、生物医药、智能装备、汽车零部件、新材料等主导产业。此外，广播影视、数字出版和创意设计等主导产业的发展是包河经济的重要增长力量。
经开区（1409.90亿）、蜀山区（1401.00亿）、高新区（1371.70亿）三地GDP均在1400亿左右，三地是合肥经济的重要支柱。其中经开区聚焦建设全国一流经开区，打造国际化都市区核心区、国家级临空经济示范区、长三角科创策源承载地，实施“南优北拓，双城协同”战略，重点发展新一代信息技术、新能源汽车、高端装备制造、生物医药、智能家电等产业。要聚力打造世界级集成电路产业集群、世界级新能源和智能网联汽车产业集群。而高新区则聚焦建设世界一流高科技园区，打造享誉国际的科技创新策源地、引领全国的新兴产业动力源、开放共享的要素集聚强磁场、彰显和谐的智慧治理示范区，瞄准数字经济、健康经济、绿色经济、服务经济，重点发展集成电路及软件、人工智能、新能源、生物医药和高端医疗器械、智能家电等产业。
产业发展带来人口集聚，从合肥2023年各区域常住人口分布我们也不难看出端倪，包河区、蜀山区既是产业高地，同样也为人口集聚地，2023年常住人口分别达到了131.2万人和110.5万人，较2022年增量也达到了4.7万人和2.9万人，无论是绝对量还是增量都在各区县钟居前。
3、常住人口增量22万人位列榜首，“买房落户”新政加持利好人口流入（略）
合肥长期供地节制、新房供需平衡，供给侧并未对成交产生明显约束（略）
（一）新房供求长期保持平衡，库存见底、去化周期仅8个月处健康水平（略）
（二）宅地按需定供、提质缩量，价高者得、供地并未制约新房成交（略）
1、2023年以来供地节制带动新房供应缩量，与住宅需求基本匹配（略）
2、结构持续优化，包河、瑶海、滨湖等占比至近6成，非核心区下降（略）
总结预判：新房热度短期低位持稳，中期人口流入成交规模仍将稳中微增（本节有删减）
（一）短期新房热度转降源于需求约束，供需持稳库存压力小相对健康（略）
（二）预期2024年新房量跌价涨，包河、滨湖等核心区仍存结构性机会
楼市以政策为导向，对比其他重点城市，合肥政策相对宽松，2023年上半年在4月份连续出台五条政策，主要在限购、公积金层面宽松，下半年政策高频松绑提速，需求端在降首付、降利率、认房不认贷等方面接连落地，全面放开购房限制。2024年整体利好政策有增无减，尤其是近期伴随着市场热度下行，5月15日合肥市发布《合肥市关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》涉及实施购房补贴、支持“卖旧买新”、提升公积金贷款额度等10项措施。
在这样的政策基调之下，结合合肥新房量价走势：可以看出合肥基本7年一个大周期，3-4年一个小周期，会逐步由量价平稳像量跌价涨转变，合肥新房市场2019-2021年在600-800万方规模，22年至今缩量至400-500万方水平。2023年供应454万方，同比下跌4%，成交437万方，同比下跌6%，成交均价22550元/㎡，同比上涨7%。根据城市周期发展，2024年有望延续量跌价涨，但是房价涨幅预期不超过5%，成交规模预期在400万方左右持稳。
值得关注的是，聚焦地市，我们不难看出近年来，合肥供地“提质缩量”，2023年九区涉宅用地成交规模收缩明显，各板块容量均有不同程度下降，但土地质素有所提升，成交地块多集中于核心区域或热门板块，外围板块热度低迷。2024年前4月，合肥供地策略主打“小而精”，低容积地块再现，滨湖成成交绝对主力。基于此，预期后市，这些核心区改善盘仍存结构性机会，在区位条件、配套不分伯仲的情况下，更加考验开发商的产品力。
因当前整体二手房挂牌量增价跌，对于购房者吸引力较强，尤其是刚需因购买降级等因素，对于低总价、小面积、优质学区次新房青睐度相对较高，因而二手房成交占比或将持续增长，有望逼近总需求容量80%。
（三）因产业集群+人口红利，中期新房成交有望保持500-600万平方米
短期来看，合肥楼市发展相对健康，虽然短期内需求面临阶段性瓶颈，但是中长期来看，因产业集群带来的人口集聚也将支撑其楼市容量稳中有增。
一方面楼市热点片区包河区、经开区、高新区等均有产业集群分布，且GDP产值靠前。随着“芯屏汽合、急终生智”现象级产业地标的建设完善，人口集聚效应还将加剧，包河区、蜀山区既是产业高地，同样也为人口集聚地，2023年常住人口分别达到了131.2万人和110.5万人，较2022年增量也达到了4.7万人和2.9万人，无论是绝对量还是增量都在各区县钟居前。
另一方面，2023年合肥全市常住人口增量为21.9万人，在核心一二线城市中排名榜首，加之5月15日合肥“买房落户”政策落地，预期也会为合肥楼市注入新的动能。
我们预估经历了2024年调整期后，2025-2028年整体市场容量有望重回量价平稳期。3-5年间新房年成交规模有望重回500-600万平方米，而房价预期保持小幅微增，不会超过2.5万元/平。
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目录合肥楼市趋冷是暂时调整还是透支后的长期回落？
一、合肥住房需求总量收缩，新房热度加速减退，区域冷热两极化显著
（一）合肥限价摇号等长期严苛，2024年对需求和供给的制约基本放开
（二）过去6年一二手住房总需求相对稳定，今年前4月总量同比锐减37%
（三）新房市场：2023年行情坚挺、量跌价升，2024年热度加速减退
1、2024年前4月新房成交累计同比跌66%、跌幅居核心一二线城市之首
2、2024年以来项目去化率持续下滑，前4月平均去化率已不足3成
3、近期项目来访认购量有所回落，成交转化率进一步走低至5%以下
（四）二手住房：前4月成交量同比降9%、“以价换量”使份额升至78%
二、改善聚焦新房，刚需分流至二手，产业集聚、优质学区导致区域“冷热不均”
（一）一二手客群差异显著，改善聚焦新房，刚需分流二手保证市场维稳
1、新房主力面积段90-144平、主力总价段150-350万元显著高于二手
2、改善盘去化优于刚需盘，供应稀缺、配套健全、价格优势成去化利器
3、一二手价差持续加大至5313元/平，二手挂牌量增价跌持续分流刚需
（二）产业集群支撑包河、经开楼市热度，学区等配套仍是二手客群“痛点”
1、“学区房”热度虽降仍是支撑成交主力，二手优质学区量价仍“坚挺”
2、包河、经开等2023年GDP居前，产业人群集聚支撑区域楼市热度
3、常住人口增量22万人位列榜首，“买房落户”新政加持利好人口流入
三、合肥长期供地节制、新房供需平衡，供给侧并未对成交产生明显约束
（一）新房供求长期保持平衡，库存见底、去化周期仅8个月处健康水平
（二）宅地按需定供、提质缩量，价高者得、供地并未制约新房成交
1、2023年以来供地节制带动新房供应缩量，与住宅需求基本匹配
2、结构持续优化，包河、瑶海、滨湖等占比至近6成，非核心区下降
四、总结预判：新房热度短期低位持稳，中期人口流入成交规模仍将稳中微增
（一）短期新房热度转降源于需求约束，供需持稳库存压力小相对健康
（二）预期2024年新房量跌价涨，包河、滨湖等核心区仍存结构性机会
（三）因产业集群+人口红利，中期新房成交有望保持500-600万平方米
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